Državni zbor je po vetu Državnega sveta ponovno potrdil Zakon o gostinstvu (ZGos-1). Zakon začne veljati 1. januarja 2026, večina “trših” pravil glede omejitev kratkotrajnega najema pa se začne uporabljati od 1. januarja 2027. Če ste sobodajalec in želite jasen povzetek brez pravniškega žargona, ste na pravem mestu.
Opozorilo (pošteno): Nismo pravniki in to ni uradna pravna
razlaga. Gre za praktičen povzetek ključnih točk iz
zakona in javno objavljenih pojasnil. Če se kje izkaže, da je
treba razlago dopolniti, jo bomo popravili.
Najpomembnejše na hitro (TL;DR)
- 2026 = prehodno leto: nadgradnja RNO inposodobitev podatkov.
- Do 30. 6. 2026 bo treba v RNO dopolniti/posodobiti podatke o nastanitvah.
- ID številke obstoječih nastanitev ostanejo iste, a dejavnost bo vezana na veljavno ID številko.
- Soglasja v večstanovanjskih stavbah: praviloma 75 % etažnih lastnikov + soglasja mejnih stanovanj, veljavnost soglasja 3 leta (za obstoječa soglasja velja prehodno obdobje).
- Nalepka na vratih (označitev kratkotrajnega najema) + uporaba veljavne ID številke tudi pri oglaševanju.
- Dovoljeni dnevi oddajanja za sobodajalca: po novem do 180 dni/leto (prej je bilo tipično izhodišče 150 dni).
- 2027 = občinske omejitve: v občinah na “seznamu” je osnovna omejitev 60 dni/leto, občina pa lahko z aktom določi med 30 in 270 dni; občine izven seznama lahko določijo omejitev, ki je najmanj 60 dni.
Električna vozila postajajo vse bolj priljubljena med turisti, ki iščejo trajnostne možnosti prevoza. Po podatkih Mednarodne agencije za energijo (IEA) je bilo v prvem četrtletju leta 2023 prodanih več kot 2,3 milijona električnih avtomobilov, kar predstavlja 25-odstotno povečanje v primerjavi z enakim obdobjem prejšnjega leta . Gostje z električnimi vozili pogosto izbirajo nastanitve, ki omogočajo enostavno polnjenje, kar pomeni, da lahko z namestitvijo polnilnice pritegnete širši krog potencialnih obiskovalcev.
2026: prehodno leto (priprava, evidence, “hišni red”)
1) Register nastanitvenih obratov (RNO): nadgradnja in dopolnitev podatkov
AJPES bo s 1. februarjem 2026 nadgradil RNO. V prehodnem obdobju bo treba podatke o nastanitvenih
obratih dopolniti/posodobiti od 1. 2. 2026 do najkasneje 30. 6. 2026. Pomembno:
· ID številke obstoječih nastanitev se ne spremenijo, vendar bo nastanitveno dejavnost dovoljeno izvajati le z veljavno ID številko.
2) DO 30. APRILA 2026
Vlada na podlagi kriterijev sprejme sklep s seznamom občin z omejitvami. Ta seznam bo veljal naslednje 2 leti. Če
je občina v kateri opravljate dejavnost na tem seznamu vas čakajo omejitve.
3) 20. MAJ 2026
Na ta dan stopi v veljavo Uredba EU 2024/2018. Gre za evropsko uredbo o zbiranju in souporabi podatkov v zvezi s storitvami kratkoročnega najema nastanitve. To pomeni strožji nadzor in avtomatsko izmenjavo podatkov med platformami (Airbnb, Booking) in davčnimi organi (FURS).
4) DO 31. MAJA 2026
AJPES mora obstoječe sobodajalce obvestiti, kateri podatki v RNO manjkajo in pozvati k dopolniti.
5) 30. JUNIJ 2026 – KLJUČEN DATUM
To je zadnji rok za dopolnitev RNO. Če vpis do takrat ne bo urejen, lahko pride do izbrisa iz registra, kar v praksi pomeni:
– nezmožnost oglaševanja na Airbnb / Booking
– nezmožnost legalnega oddajanja
6) Do 31. oktobra 2026
Občine, iz seznama morajo do tega datuma sprejeti občinske odloke. S tem odlokom bodo omejile oddajanje
nepremičnin za prihodnje leto (npr. časovne omejitve dni). Morebitne omejitve bi začele veljati šele s 1. januarjem 2027
7) Nalepka na vratih + transparentnost
Za večjo preglednost zakon predvideva:
· nalepko ob vhodu v stanovanje (v dvo-, tri- in večstanovanjskih stavbah),
· na nalepki je tudi datum veljavnosti soglasja (kjer je soglasje zahtevano). Domov | Uradni list+1
8) Soglasja solastnikov/etažnih lastnikov
Če oddajate v večstanovanjski stavbi, zakon določa enotnejša pravila soglašanja (tudi zaradi zaščite interesov sosedov). Ključni poudarki:
· potrebno je soglasje >75 % etažnih lastnikov in soglasje vseh lastnikov mejnih (sosednjih)
stanovanj,
· soglasje velja 3 leta,
· za že pridobljena soglasja velja prehodno obdobje (v praksi: do konca 2026 ali 3 leta od pridobitve – kar je pozneje).
9) Kategorizacija: 4★ in 5★ – prehodno obdobje
Kategorizacije, ki že veljajo:
· pri objektih z 4★ ali 5★ (oz. 4 jabolka pri turističnih kmetijah) veljajo še največ 2 leti od začetka uporabe zakona – torej praktično do 1. 1. 2028. Domov | Uradni list+1
10) Dobra novica: več dni oddajanja (180 dni)
Za sobodajalce zakon določa, da lahko oddajate do 180 dni v koledarskem letu (v primerjavi s prejšnjim izhodiščem 150 dni).
2027: čas novih pravil (občinske omejitve)
1) Seznam “občin z visokim tveganjem”
Mehanizem je tak:
· vlada do 31. 1. 2026 z uredbo določi kriterije,
· nato pristojna ministra do 30. 4. 2026 izdata sklep s seznamom občin za naslednji dve koledarski leti.
2) Kaj to pomeni za dovoljene dni oddajanja?
· V občinah na seznamu: osnovno pravilo je 60 dni/leto v posameznem stanovanju.
· Občina lahko z aktom določi drugače, in sicer med 30 in 270 dni/leto (glede na analizo in razmere).
Občine, ki niso na seznamu, lahko prav tako določijo omejitev, vendar ta ne sme biti nižja od 60 dni.
3) Kdaj omejitve začnejo veljati?
· Omejitve glede števila dni za oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem začnejo veljati s 1. 1. 2027.
Praktičen “checklist”:
kaj priporočamosobodajalcem
Do 30. 6. 2026:
- posodobite podatke v RNO (po nadgradnji, od 1. 2. 2026 dalje),
- preverite, da imate veljavno ID številko in da jo uporabljate tudi pri oglaševanju
- uredite soglasja (če oddajate v večstanovanjski stavbi),
- namestite nalepko ob vhodu (kjer je zahtevana) in spremljajte navodila glede pridobitve.
V 2026 spremljajte:
�� uredbo o kriterijih (do 31. 1. 2026) in seznam občin (do 30. 4. 2026), ker bo to ključno za vaš načrtovanje 2027.
2027: čas novih pravil (občinske omejitve)
Zakon prinaša nekaj dodatne administracije in več transparentnosti, hkrati pa tudi bolj jasno “igrišče” – in 180 dni
oddajanja je za marsikoga konkretno plus. Pri Rental Solutions bomo spremljali spremembe, navodila in roke (AJPES, občine) ter vas sproti obveščali, da boste pravočasno pripravljeni.
Viri
· Uradni list RS – ZGos-1 (objava zakona in prehodne določbe).
· GOV.SI – povzetek ključnih rešitev (seznam občin, soglasja, nalepka, omejitve 2027).
· AJPES – nadgradnja RNO in rok za dopolnitev podatkov (1. 2. 2026–30. 6. 2026).
· SPOT – izhodišče sobodajalstva (150 dni) za primerjavo:
Celotno besedilo Zakona o gostinstvu najdeš :
https://www.uradni-list.si/_pdf/2025/Ur/u2025077.pdf